Et ordinært prosjekt som endte i Høyesterett

Det startet som et ordinært prosjekt. Fire kjedede eneboliger i Trondheim. Et arkitektfirma tok rollen som ansvarlig søker – slik de hadde gjort mange ganger før.

Så gikk tiltakshaver konkurs. Utførende entreprenør fulgte etter. Og boligkjøperne, som satt med bygg fulle av feil, hadde ingen å sende kravet til.

Ingen – bortsett fra arkitektfirmaet. Som aldri hadde løftet en hammer, aldri lagt en eneste murstein. Men som hadde signert som SØK.

Erstatningskravet? Over 12 millioner kroner.

Dommen falt i Høyesterett i februar 2020, og den endret spillereglene for alle som påtar seg rollen som ansvarlig søker.

Hva gikk galt?

Arkitektfirmaet hadde ikke sørget for at det var på plass en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner. Et hull i gjennomføringsplanen. En manglende ansvarsrett.

De prosjekterte ikke selv. De utførte ingenting. De kontrollerte heller ikke. Men de hadde ansvaret for å påse at alle roller var dekket.

Det hadde de ikke gjort. Og det, konkluderte Høyesterett, var uaktsomt.

«Bruddet på plikten til å ansvarsbelegge oppgaven som prosjekterende for bygninger og installasjoner er etter mitt syn alene tilstrekkelig til å slå fast at ansatte hos arkitektfirmaet har forårsaket boligkjøpernes tap ved uaktsomhet.»

Arkitektfirmaet satt igjen med regningen – for feil de aldri selv hadde begått.

«Påse-ansvaret» som kan ta knekken på deg

Som ansvarlig søker har du ikke ansvar for at arbeidet faktisk blir gjort riktig. Det er de prosjekterende og utførende sitt ansvar.

Men du har ansvar for å påse at ansvaret er dekket. Og det er her mange snubler.

Dine oppgaver som SØK inkluderer å:

• Utarbeide og oppdatere gjennomføringsplan gjennom hele prosjektet

• Identifisere og avklare ansvarsområder for alle foretak

• Innhente erklæringer om ansvarsrett og samsvarserklæringer

• Varsle naboer og håndtere merknader

• Melde fra til kommunen ved mangler, endringer eller opphør av ansvarsretter

• Koordinere alle ansvarlige foretak

• Søke om ferdigattest når alt er dokumentert

Alt dette – uten å ha faglig ansvar for innholdet. Du er koordinator, ikke kontrollør. Administrator, ikke utførende.

Men når noe går galt i et prosjekt, peker fingeren mot deg.

Rapporten som bekrefter det du allerede aner

I rapporten «Forsvarlig byggkvalitet» fra 2020, levert til Kommunal- og moderniseringsdepartementet, står det svart på hvitt:

«I praksis tillegges ansvarlig søker mer ansvar enn det er grunnlag for etter regelverket, noe som utgjør en økt risiko for foretak som påtar seg ansvaret for funksjonen.»

Bransjeorganisasjonen Arkitektbedriftene oppsummerte konsekvensene av Høyesterettsdommen slik:

«Denne dommen utvider ansvaret for ansvarlig søker sammenlignet med tidligere praksis, ved at Høyesterett har etablert en mulighet for boligkjøpere til å gå direkte på ansvarlig søker uten at de står i kontraktsforhold med hverandre.»

Du kan altså bli saksøkt av noen du aldri har hatt en kontrakt med. For feil du aldri har begått. Fordi du glemte å sjekke at noen andre hadde signert riktig.

Den krevende koordineringsrollen

La oss være ærlige om hverdagen: Rollen som ansvarlig søker har blitt svært administrativt krevende.

Du skal samordne foretak som ikke snakker sammen. Innhente erklæringer fra folk som ikke svarer på e-post. Oppdatere gjennomføringsplaner som endres hver uke. Holde oversikt over hvilke samsvarserklæringer som mangler, hvem som har signert hva, og om tiltaksklassene stemmer med kvalifikasjonene.

Og midt i alt dette – holde deg faglig oppdatert.

TEK17 har 17 kapitler. SAK10 har 16. Plan- og bygningsloven har 35. I tillegg kommer lokale reguleringsplaner, kommunale bestemmelser og fortolkningsuttalelser fra DiBK.

Regelverket endres. Rettspraksis utvikler seg. Og SSB-tall viser at nesten 4 av 10 byggesøknader sendes tilbake på grunn av mangler.

Hvem betaler prisen for en mangelfull søknad? Du vet svaret.

5 år etter ferdigattest – fortsatt ansvar

Her er noe mange glemmer: Ansvaret ditt opphører ikke når ferdigattesten er utstedt.

Byggesaksforskriften § 12-2 slår fast at kommunen kan gi pålegg om retting til den ansvarlige i inntil 5 år etter ferdigattest. Du er pålagt å oppbevare all dokumentasjon i denne perioden.

Fem år der du kan få en telefon som starter med: «Vi har oppdaget et problem med prosjektet du var SØK for i 2021...»

Det er fem år der du bør sove godt om natten. Spørsmålet er om du gjør det.

Du trenger ikke færre prosjekter – du trenger bedre verktøy

La oss være tydelige: Løsningen er ikke å slutte å ta SØK-oppdrag. Rollen er lovpålagt, den er nødvendig, og for mange arkitekter og ingeniører er det en naturlig del av tjenestespekteret.

Løsningen er å ha verktøy som gjør jobben tryggere og mer effektiv.

Når du beskriver et prosjekt i Indexa – «fire kjedede eneboliger, tiltaksklasse 2, Trondheim kommune» – får du:

• Oversikt over hvilke ansvarsområder som må dekkes

• Henvisning til relevante paragrafer i SAK10 og TEK17

• Sjekklister tilpasset prosjekttypen

• Innhold til gjennomføringsplan og dokumentasjon

Alt med kildehenvisning. Oppdatert regelverk. Ingen gjetning.

Verktøy for profesjonelle – ikke en erstatning for deg

Indexa erstatter ikke din fagkompetanse. Du er fortsatt den som vurderer, beslutter og signerer.

Men Indexa fjerner timene du bruker på å lete. De usikre øyeblikkene der du lurer på om du har husket alt. Den nagende følelsen av at noe kan være oversett.

Tenk på det som en kvalitetssikring av kvalitetssikringen din.

Noen tall:

• Gjennomsnittlig tid per spørsmål: 2-4 minutter

• Kildehenvisning på alle svar: 100 %

• Paragrafer indeksert: 2200+

• Lovverk og forskrifter dekket: 11 stykker

Det handler om å sove om natten

Høyesterettsdommen i 2020 var en vekker. Ansvarlig søker er ikke lenger bare en administrativ rolle – det er en juridisk eksponering som kan følge deg i årevis.

Du har brukt år på å bygge opp kompetansen din, firmaet ditt, ryktet ditt. Det er verdt å beskytte.

Neste gang du skal signere en ansvarsrett, still deg selv spørsmålet: Har jeg full oversikt over hva som kreves?

Hvis svaret er «jeg tror det» – er det kanskje på tide å bytte til «jeg vet det».

Beskriv ditt neste prosjekt. Få oversikt på minutter.

[Test Indexa gratis →]

Indexa er utviklet for fagfolk som trenger presise svar raskt. Vi kombinerer komplett dekning av norsk byggregelverk med AI som faktisk forstår nyansene – og leverer innhold du kan bruke direkte.

Kilder

• Høyesterettsdom HR-2020-312-A

• Arkitektbedriftene: «Konsekvenser for SØK-rollen»

• DiBK: Veiledning til byggesaksforskriften § 12-2

• Rapport: «Forsvarlig byggkvalitet» (2020)

• SSB KOSTRA: Plan- og byggesaksbehandling 2024

• Advokatfirmaet Føyen: «Strengt erstatningsansvar for ansvarlig søker når systemet ikke følges»